השקעה בנכס מסחרי

המדריך להשקעה בנכס מסחרי

השקעה בנכס מסחרי

במאמר זה ננסה לסקור את הליך רכישת נכס מסחרי ולהביא אליכם את השלכות המהלך . 
רבים מלקוחת משרדנו מתלבטים איך להשקיע את כספם, האם ברכישת דירת מגורים? משרד? חנות? קרקע חקלאית בהליכי הפשרה? 
יש המון מה לספר על שאר ההשקעות אך במאמר זה ננסה להתרכז ולהבין את מהלך ההשקעה בנכס מסחרי. 

מהו נכס מסחרי?

ראשית יש להבין מהו נכס נסחרי ( הנקרא גם בשמו נכס מניב או נדל" מניב), כאשר אנו מדברים על נכס מסחרי אנו מדברים על נכס אשר מטבעו הוא משמש למטרה מסחרית, משרד למשל הוא נכס מסחרי אשר מושכר לרוב לבעלי מקצוע שונים כגון רו"ח, עורכי דין, אדריכלים, רופאים וכו'. 
גם חנות מהווה נכס מסחרי מכיוון שהשימוש שלה הוא לצורך מסחר ומשכירים אותו בד"כ בעלי עסקים כגון, מכולות, קיוסקים, חנויות תכשיטים, בגדים ועוד.
גם קרקע במקרים מסויימים מהווה נכס מסחרי תלוי באפשרויות הבניה עליה.
עוד דוגמאות לנכסים מסחריים הם בתי מלון, קניונים, מוסכים, מחסנים ועוד. 
מכיוון שמאמר זה מכוון למשקיעים "קטנים" אשר מחפשים נכס להשקעה נתמקד בעיקר בהשקעה בנכס כגון משרד/ חנות. 

מיהם שוכרי הנכסים המסחריים?

כאמור, השוכרים של הנכסים המסחריים הינם בעלי עסקים בעצמם, לכן זה מביא אותנו אל נקודת המס עליה נרחיב בהמשך, כל בעל עסק אשר שוכר נכס, צריך לסווג את התשלום על השכירות כ"הוצאה"  לעניין מס הכנסה, לכן יש להוציא חשבונית על ההכנסה משכר הדירה אותו משלם לנו השוכר ולהגיש את החשבונית לשוכר עבור דמי השכירות. 
מכאן אנו צריכים להבין, כי על ההכנסה אשר אנחנו מקבלים מנכס מסחרי יש לדווח לרשויות מס הכנסה, ובעצם זה מביא אותנו לסוגיה הגדולה ביותר שרוב האנשים אינם מבינים בתחילת הדרך כאשר חושבים הם על השקעה בנכס מסחרי, והיא סוגיית המס. 

סוגי המס בהם אנו נתקלים ברכישת נכס מסחרי : 

מס רכישה : 


ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מוגדר בניין כל מבנה שאינו דירת מגורים וע"פ תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 המס שישולם עבור רכישת הזכות הוא 6% משווי המכירה. 
יש לשים לב שהגדרות חוק מיסוי מקרקעין הינן רחבות מאד ויש לבדוק כל מקרה לגופו באמצעות עורך דין, לדוגמה : מס הרכישה ידווח באמצעות עורך דינכם ע"פ המחיר ששולם בחוזה, אך לרשות המיסים הסמכות לבדוק האם המחיר משקף את המחיר ששולם בפועל, ככל והמחיר נמוך מהמחיר האמיתי של הנכס, לרשות המיסים הסמכות לדרוך מכם מס רכישה ע"פ השווי של הנכס ולא ע"פ מה ששילמתם. 

מכן יש ללמוד כי כאשר אתם עושים את החשבון של רכישת נכס מסחרי, יש להבין כי ישולם על ידכם מס בשיעור של 6% ממחיר המכירה, בכפוף לאמור לעיל ובכפוף לכף שהשיעור יכול להשתנות עם השנים.

מע"מ  (מס ערך מוסף) :

מע"מ הוא מס שמוטל על עסקה בישראל, על יבוא טובין ועל מתן שירותים, בשיעור אחר ממחיר העסקה או הטובין. 
המס מוטל גם על עסקת אקראי שעשה אדם, אף אם אינו רשום כעוסק, ובתנאי שיש לעסקה אופי מסחרי ובמסגרתה נמכרו טובין או ניתן שירות או שנמכרו מקרקעין. 
מכאן יש ללמוד כי על עסקת מקרקעין שבה הנכס הוא מסחרי יוטל מע"מ, המע"מ בשיעורו כיום ( 2018) עומד על 17%.  כמו כן, מע"מ הוא מס שיכול להתקזז וניתן לקבל אותו בחזרה, אך על מנת לקבל את המע"מ בחזרה יש להיות עוסק לעניין מע"מ אם כעוסק מורשה ואם חברה בע"מ. 
לכן כאשר אתם רוכשים נכס מסחרי, שימו לב שעל עסקה זו יחול מע"מ בשיעור של 17% אם אתם לא עוסק מורשה או חברה, את המע"מ הזה לא תוכלו לקבל בחזרה. 
גם במידה ויש בידכם עוסק מורשה, יש לבדוק כל מקרה לגופו ולהבין האם הנכם זכאים להחזר המע"מ או שאינכם זכאים לו. 

המס על ההכנסה :

כאשר אתם עומדים לפני רכישת נכס מסחרי, יש להבין כי בניגוד לדירת מגורים אשר על ההכנסה שלה יש פטור מתשלום מס עד לתקרה הקבועה בחוק, על ההכנסה מנכס מסחרי יש לשלם מס על ההכנסה אשר משנה את כל התמונה. 
על מנת להבין מהו שיעור המס שתשלמו, יש להבין תחילה תחת איזה ישות משפטית אתם הולכים לרכוש את הנכס, האם בתור חברה בע"מ, או האם על שמכם הפרטי כ"עוסק מורשה", להחלטה זה יש השלכה על גובה תשלום המס אותו תידרשו לשלם על ההכנסה. 
במידה ואתם מבצעים עסקה זו על העוסק מורשה שלכם, מדרגת המס שתשלמו על ההכנסה משכירות תיקבע ע"פ מדרגות המס השולי שנקבע לכם באותה שנת מס ואף דרגה אחת מעל. 
במידה ואתם מבצעים עסקה זו על שם חברה שבבעלותכם שיעור המס שתשלמו הוא מס חברות על רווחי הון בשיעורו בשנת המס הנוכחית, יש לזכור כי על מנת "למשוך" את הכסף לכיסכם הפרטי יש לשלם גם מס נוסף שנקרא מס על הדוידנד. 
על מנת להבין בדיוק את שיעורי המס אותם אתם הולכים לשלם יש לבדוק כל מקרה לגופו וכן  יש לבדוק עם רוה"ח שלכם את השלכות המס במקרה הספציפי שלכם.  

מס שבח : 

עד כאן סקרנו את ההשלכות על המיסים אשר צריך לשלם בעת רכישת נכס מסחרי ( מס רכישה, מע"מ), וכן על ההכנסה מנכס מסחרי.  כעת יש לשים דגש על המס המשולם בעת מכירת הנכס המסחרי, למס הזה קוראים מס שבח, מס השבח משולם על ההפרש בין המחיר שבו רכשתם את הנכס למחיר שבו מכרתם את הנכס, כמובן בכפוף לכך ששווי המכירה תואם את השווי בפועל. כמו כן בעת המכירה תוכלו לנקות את התשלומים ששילמתם עבור הנכס אם ברכישתו ( מס רכישה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך), ואם בהשקעה בנכס, ( שיפוץ וכו'), כמו כן לעיתים יהיה ניתן לתבוע גם פחת. 
לצורך הכנת השומה למס השבח יש להיוועץ בעורך דין מתמחה בתחום אשר יכין לכם את השומה למס השבח.  

לסיכום,
ניסינו לתת לכם הרוכשים הפוטנציאלים קצת רקע לפני שאתם מקבלים החלטה איפה להשקיע את הנכס, במידה והחלטתם להשקיע בנכס מסחרי, יש לקחת בחשבון את כל הדברים אשר הוזכרו לעיל. 
יש לשים לב כי ישנם פרטים אשר יכולים להשתנות מאדם לאדם ומעסקה לעסקה, לכן במידה והנכם מתכננים מהלך של רכישת נכס מסחרי, אנא גשו למשרדנו ומשרדנו ואנו ניתן לכם את הכלים ונלווה אתכם בהצלחה כל הדרך לרכישת הנכס. 

משרדנו יושב בדרך מגדיאל 5 הוד השרון ונותן שירותים של עורכי דין מקרקעין לרכישת נכסים מסחריים מהטובים ביותר.
לקביעת פגישה חייגו 09-9550777

בקרו בעמוד הפייסבוק https://www.facebook.com/AlonLevilaw/

***המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת

 

4.9/5 - (82 votes)
אלון לוי, עו"ד

אלון לוי, עו"ד

ליעוץ חייגו 09-9550777

שתף מאמר זה